Opinión- Entidades Financieras – Promotores Inmobiliarios. – Relacionabilidad

Que curioso resulta la forma en la que el mundo va aprendiendo, y como cambian los papeles en la relación del mundo financiero con el inmobiliario.

Conocido es, que en el transcurso de los últimos meses las entidades financieras han intentado inventar fórmulas más o menos imaginativas, para que desapareciesen de sus balances los activos financieros.

La imaginación no tiene fin.

Algunas entidades financieras han propiciado la búsqueda de acuerdos con los promotores privados, para desarrollar -promover o enajenar-, aquellos activos cuyo pesado lastre marcaba de forma despiadada los calendarios de dotaciones.

¿ Cómo ha ido evolucionando esta relacionabilidad ?

Inicio de la gestación.

• La entidad financiaba el activo y todos los costes dimanantes de la promoción, en su sentido más amplio, por supuesto.
• Se incluían también en la financiación los costes financieros que conlleva la nueva promoción; sobre todo que no falte de nada, como en las grandes bodas.
• Se solicitaba el aval del promotor.
• Se repartían las viviendas a priori entre las partes, en proporción al peso de la aportación del solar sobre la totalidad de la inversión (suelo más vuelo -levantar la promoción-, más todo lo demás…)
• Incluso se otorga al promotor, el beneficio de la comercialización de todo el pastel (promoción completa). Tanto la parte de las viviendas resultantes correspondiente al promotor como las de la entidad financiera.
• De esta forma no se comercializaba en competencia, si no en mutuo acuerdo de precios y condiciones.
• La entidad, garantizaba la recompra de toda aquella parte no comercializada por el promotor.

Es decir, lo que se realizaba era un puente de plata, para externalizar de balance durante más de tres años un activo, y luego, … , ya veremos que es lo que pasa.

En ese plazo de tiempo ya no quedará ningún gestor que responda de esa acción y como siempre se dará las culpas a los antiguos. Eso es tan viejo como… y lo sabe hacer hasta un niño de tres años…

Incluso si existiese la posibilidad de vuelta a la entidad en el cumplimiento de los pactos estipulados por ambas partes, a raíz de los malos resultados de la comercialización, pues nada. … , ya habrían pasado más de tres años, y eso es una eternidad. Con la renovación de gestores comentada…, ningún problema.

El tiempo pasa y el modelo se perfecciona.

• El promotor empieza a ver que puede llegar a existir un gran riesgo con este tipo de transacciones , toda vez que alguna entidad está dando síntomas de gran preocupación financiera y decide que no avala.
•  El promotor considera que la garantía de recompra es muy débil ( por la solvencia financiera de la entidad).

Empieza a pensar que en caso que no se comercialice totalmente el activo finalizado (pisos más locales, si existen), ya no tiene perfectamente garantizada la vuelta a su origen (entidad), e igual se la tiene que quedar. Empieza a pensar que una cosa es ayudar, y otra muy diferente es acarrear con el activo y con la carga financiera.

Hemos pasado de una situación en la que la carga de la prueba estaba en el cliente, promotor, a otra situación en la que en algunos casos esta en la entidad financiera.

Cuanto recorrido se ha hecho y algunos que mal lo han hecho.

En anteriores crisis de los 80, o de los 90, la entidad financiera estaba por encima de cualquier duda.

Era algo institucionalizado, la fortaleza e indidudabilidad de la solvencia de la entidad era un paradigma que adquiria rango de universal.

Como juegan entonces esos nuevos papeles ?

En la tesis doctoral, «Una indagacion sobre la realidad del mercado inmobiliario español y su problematica contable; impredecibilidades y paradojas.», Eduardo Aznar – Diciembre 2.006, se analizaba, que promotores y entidades financieras eran dos caras de una misma moneda, pero claro, nunca cae una moneda de canto, por tanto; o es cara, entidad; o cruz, promotor. Pero el reparto siempre es desigual. Favorece a uno o a otro.

Entre ellos se dicen; «el día que me busques no me encontrarás».

Es cierto aquello de que la banca te ofrece paraguas cuando no llueve, quizás es para que el sol no moleste.

La crisis inmobiliaria en España ha sido provocada por las entidades financieras.

Ese regalo generoso y poco riguroso de la financiación, tenia un fin ya escrito y se ha seguido el guion al pie de la letra.

Con todo esto, evidentemente han cambiado los papeles. 
Fdo. Juan Luis Dominguez, Doctor en Económicas, Profesor Universidad Barcelona.
Fdo. Eduardo Aznar; Doctor en Económicas. Servicios Financieros e Inmobiliarios.
http://www.eduardoaznarberruezo.wordpress.com

 

Tesis doctoral CUM LAUDE por Eduardo Aznar

Eduardo Aznar Berruezo es el autor de la tesis  doctoral:

Una indagación sobre la realidad del mercado inmobiliario español y su problemática contable. Impredecibilidades y paradojas.

En su tesis investigó en profundidad  y de  manera inédita sobre el mercado inmobiliario español. Realizó estudios comparativos  con mercados  europeos con auténtica profesionalidad que le han permitido obtener valoraciones y conclusiones vigentes hoy día y cuya situción actual ya la previó antes de la “burbuja inmobiliaria”.

En su tesis expone la situación del mercado de compra-venta de la viviendas, su entorno financiero y conclusiones que explican la correcta gestión y la incorrecta gestión en una actividad económica crucial para el PIB de España.

Para Eduardo Aznar  la vivienda no es un bien denominado normal tal y como está clasificada a día de hoy por la teoria económica. Dentro del marco de la teoría económica es considerado un bien normal cuando el mercado tiene la propiedad de generar un bien sustitutivo. Cuando en un bien normal se genera un aumento de demanda y a su vez un aumento de precio del mismo, aparecen los productos sustitutivos siendo estos útlimos los que no absorben el incremento de precio. Así la renta disponible no se ve mermada por los incrementos de precio del bien normal.

Eduardo Aznar con su tesis expone esta situación anómala en el mercado de compra-venta de viviendas en España dado que el sector financiero favorece a la vez al promotor como al consumidor. Esta situación financiera atípica dada en España conduce al colapso dentro del  mercado inmobiliario y esa situación atípica viene reforzada al no generarse y desarrollarse un bien sustitutivo que tal y como indica el sr. Eduardo Aznar debería ser el mercado de alquiler.

La tesis del Dr. Eduardo Aznar obtuvo la máxima calificación “CUM LAUDE” siendo valorada y reconocida por el Dr. Jordi Martí Pidelaserra, Profesor titular de universidad en la Facultad de Economía y Empresa de la Universidad de Barcelona y Subdirector del departamento de Contabilidad.

» La capacidad analítica y empírica de desarrollar y poner en marcha proyectos ha permitido su colaboración en el  desarrollo del Grado en Estudios Inmobiliarios y de la Construcción que la Universidad de Barcelona  que inició de forma pionera en el año 1994.

La tesis del Dr. Aznar tuvo la máxima calificación porque desarrolló una investigación profunda y novedosa sobre el mercado inmobiliario.
De entre las múltiples aportaciones, que de su lectura surgen, cabe destacar la demostración de que la vivienda no es un bien “normal” según tiene clasificada la teoría económica al uso.
En un bien normal los aumentos de demanda generan aumentos de precios, pero cuando estos suponen un incremento más que proporcional al de la renta disponible para su consumo aparecen los productos sustitutivos. Por ejemplo, si el café sube de precio por encima de los incrementos de la renta de los consumidores del mismo, aparecerá un consumo alternativo de otras infusiones. Esta sustitución de un bien “normal” por otro bien, no se produce en el mercado de compra-venta de viviendas.
Esta demostración, con su correspondiente formalización, es uno de los más importantes logros en la investigación sobre el sector inmobiliairo. El trabajo comparativo con los distintos mercados inmobliarios europeos permitió al Dr. Aznar exponer como la compra-venta de viviendas en España debía haber generado un producto sustitutivo, el alquiler de viviendas.
El tiempo coloca a cada uno en su lugar y las formalizaciones del Dr. Aznar han sido verificadas por la situación del mercado.
El mercado inmobliliario era y todavía es un mercado lleno de imperfecciones. En la tesis se ponen de relieve los fallos de ese mercado y con facilidad se pueden ver como continúan sin corregirse la mayoría de los mismos.
Un mercado donde la oferta, no es sólo el promotor, es algo más, en eses mercado aparece por el lado de la oferta y de la demanda el sistema financiero. Un conjunto de entidades financieras que apoya al promotor y concede financiación también al demandante, al consumidor. Esta particularidad, es explotada por el Dr. Aznar para comparar con otros mercados inmobiliarios y comprobar como este modelo, tan atípico y tan propio de España, podía colapsar si no iba acompañado de una regulación administrativa que desarrollase el mercado de alquiler.
Las actuaciones de la Administración no fueron por ese camino, al contrario favorecieron aún más el mercado de propiedad y la compra-venta de inmuebles.
Muchas veces las aportaciones académicas son demasiado teóricas para aplicarlas directamente, pero esta vez, el desarrollo investigador fue realizado desde una perspectiva totalmente empírica, verificando los argumentos teóricos con la evolución de la realidad económica y financiera. Esta cualidad de la tesis es la cualidad propia del Dr. Aznar, un investigador con una enorme formación académica y con un perfil profesional indiscutible.»

Expresado por Dr. Jordi Martí Pidelaserra.

Co-Director de la tesis doctoral.

Profesor titular de universidad en la Facultad de Economía y Empresa de la Universidad de Barcelona. Subdirector del departamento de Contabilidad.

Eduardo Aznar Berruezo

Eduardo Aznar Berruezo ha realizado en el transcurso de su trayectoria profesional importantes gestiones en alianzas con los principales grupos inmobiliarios del país.

Habiendo sido presidente de más de 70 sociedades, entre inmobiliarias y fondos de inversión, ha destacado por su liderazgo en equipos, por su capacidad de transmitir los objetivos a cumplir, de manera clara y transparente,  y por alcanzar con su conocimiento y experiencia  de manera exitosa,  los propósitos encomendados.

Actualmente presta su colaboración a empresas y grupos no  necesariamente vinculados al mundo inmobiliario.

• Doctor en Ciencias Económicas y Empresariales – UB

Tesis doctoral: Una indagación sobre la realidad del mercado inmobiliario español y su problemática contable. Impredecibilidades y paradojas. 

Calificación : EXCELENTE CUM LAUDE

En la tesis doctoral vaticinó que el comportamiento del mercado inmobiliario de alquiler, tendría un comportamiento completamente diferente al que se estaba mostrando en su momento (año 2006)

» La tesis del Dr. Aznar tuvo la máxima calificación porque desarrolló una investigación profunda y novedosa sobre el mercado inmobiliario.
De entre las múltiples aportaciones, que de su lectura surgen, cabe destacar la demostración de que la vivienda no es un bien “normal” según tiene clasificada la teoría económica al uso.
En un bien normal los aumentos de demanda generan aumentos de precios, pero cuando estos suponen un incremento más que proporcional al de la renta disponible para su consumo aparecen los productos sustitutivos. Por ejemplo, si el café sube de precio por encima de los incrementos de la renta de los consumidores del mismo, aparecerá un consumo alternativo de otras infusiones. Esta sustitución de un bien “normal” por otro bien, no se produce en el mercado de compra-venta de viviendas.
Esta demostración, con su correspondiente formalización, es uno de los más importantes logros en la investigación sobre el sector inmobiliairo. El trabajo comparativo con los distintos mercados inmobliarios europeos permitió al Dr. Aznar exponer como la compra-venta de viviendas en España debía haber generado un producto sustitutivo, el alquiler de viviendas.
El tiempo coloca a cada uno en su lugar y las formalizaciones del Dr. Aznar han sido verificadas por la situación del mercado.
El mercado inmobliliario era y todavía es un mercado lleno de imperfecciones. En la tesis se ponen de relieve los fallos de ese mercado y con facilidad se pueden ver como continúan sin corregirse la mayoría de los mismos.
Un mercado donde la oferta, no es sólo el promotor, es algo más, en ese mercado aparece por el lado de la oferta y de la demanda el sistema financiero. Un conjunto de entidades financieras que apoya al promotor y concede financiación también al demandante, al consumidor. Esta particularidad, es explotada por el Dr. Aznar para comparar con otros mercados inmobiliarios y comprobar como este modelo, tan atípico y tan propio de España, podía colapsar si no iba acompañado de una regulación administrativa que desarrollase el mercado de alquiler.
Las actuaciones de la Administración no fueron por ese camino, al contrario favorecieron aún más el mercado de propiedad y la compra-venta de inmuebles.
Muchas veces las aportaciones académicas son demasiado teóricas para aplicarlas directamente, pero esta vez, el desarrollo investigador fue realizado desde una perspectiva totalmente empírica, verificando los argumentos teóricos con la evolución de la realidad económica y financiera. Esta cualidad de la tesis es la cualidad propia del Dr. Aznar, un investigador con una enorme formación académica y con un perfil profesional indiscutible.»

Comentado por Dr. Jordi Martí, Co- Director de la tesis doctoral. Profesor titular de universidad en la Facultad de Economía y Empresa de la Universidad de Barcelona. Subdirector del departamento de Contabilidad.

 

 

 

 

• Máster en Desarrollo Directivo – Institut d»Eduacació Continua, Universidad Pompeu Fabra.
• Master en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias -UB.
• Doctorado en Contabilidad y Auditorías de Cuentas -UB.
• Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales -UAB.
• Realización de cursos orientados a la actividad concreta del cargo en centros de reconocido prestigio tales como: ESADE, EADA, IESE, Colegio de Economistas.

Cursos dirigidos a la actualización de conocimientos y desarrollo de aptitudes en contabilidad, finanzas, aspectos jurídicos, negociación, márketing, promoción inmobiliaria y otros.

 

 

 

Director General Caixa Advocats – Caja Abogados.

En el transcurso de los años 1.991 a 1.994 fue Director General de la entidad financiera Caixa Advocats – Caja Abogados.

Tareas:
Elaboración de propuestas financieras, de expansión y de política de Entidad.
Fijación y seguimiento de objetivos.
Definición de la política de personal.