QUIMERA INMOBILIARIA, EL OLIMPO DE LOS DIOSES.

El sector inmobiliario ha sido el OLIMPO de los DIOSES, era un punto de encuentro donde coincidían muchas figuras y todos, absolutamente todos estaban muy satisfechos.

A todos sin excepción les iba muy bien.

        1.- El propietario de suelo estaba encantado en cuanto todo este devenir producía una inflación , que le permitía tener el mundo por montera, subastando en todo momento su propiedad al mejor postor, proceso totalmente lógico desde un punto de vista mercantilista.

        2.- El comprador de suelo, promotor o inversor, si bien se quejaba por este proceso inflacionista, en el fondo era neutro a esta inflación, toda vez que sabía que sus tres grandes incertidumbres las tenía resueltas:

              + La financiación estaba asegurada, y también, éste, se permitía el » lujazo » de subastar la promoción entre diferentes entidades financieras. Todas ellas entraban en el juego.

              + Sabía que sus márgenes permanecerían invariables, puesto que el coste siempre era repercutido al comprador.

              + Los compradores seguian haciendo «cola» para comprar.

              Si aseguras venta, márgenes y financiación, que más puedes  pedir. La única variable que le hacía sufrir al promotor era el propio constructor, cuando no era él mismo, para garantizarse el triple eje de:

                                     – Precio de contratación.

                                     – Calidad de la promoción.

                                     – Plazo de ejecución o de entrega.

              En el análisis del proyecto de viabilidad siempre trabajaba con precios dinámicos, es decir, con precios que incorporaban la expectativa de venta inflacionista. Al final siempre era el comprador el que soportaba todas estas ineficiencias del proceso.

        3.- La entidad financiera tenía liquidez ilimitada, que tampoco era suya, pero al final que más da, si todo el mundo «disparaba con pólvora del Rey».

Nada era de nadie, o quizás mejor decir que «todo era de todos», bueno de alguien sí, ya se descubrirá al final cuando se empiece a «tirar de la madeja».  

Al final del ovillo siempre sale el mismo, Alemania, que se queja con razón de que los préstamos peligran y no le van a ser devueltos. Que tontería preocuparse por esas menudencias. A final, todo sale.

        4.- El comprador final. El consumidor. Este también resultaba impasible ante todo el proceso. Al final iba a gozar de una financiación  total,  más un plus para acabar de hacer el paquete completo.

El precio es relativo cuando no cuesta ningún esfuerzo en el momento de la adquisición. Además la gente pensaba que en el peor de los casos, o bien lo venderían de nuevo al mercado con efecto especulación, o bien  las entidades se quedarían con una finca que prácticamente no había tenido coste para el comprador y lo podía asimilar a un alquiler. Aquí faltaba leer la «letra pequeña«‘ y saber que respondíamos con todos nuestros bienes, que son los que provocarían nuestros males.

            5.- Las Administraciones. Encantadas de la vida, entraba el dinero a raudales en las arcas de las Administraciones. Esto permitió la construcción de grandes obras faraónicas. Pabellones deportivos que hoy no se pueden mantener, carreteras y autopistas sin vehículos, nuevos trazados de ferrocarril y aeropuertos sin pasajeros y un sinfín de actuaciones más.

            6.- Los agentes colaboradores. Profesionales e Intermediarios de todo tipo. Registradores, Notarios, Gestores, Agentes de la propiedad, comisionistas… Todos ellos tenían actividad frenética pero también estaban encantados.

 

Todos los agentes, todas las figuras, estaban en un oasis, en un remanso de paz y alegría.

Al final que sucedió ?

Es difícil de entender.

Alguien confundió alguna cosa.

Ya nos explicaron hace tiempo que «sólo el necio confunde valor y precio«.

Pero, si se venden los activos a un precio concreto que no coincide con el valor ( tasaciones ) ¿ para qué las solicitamos ?

¿ Cuándo volverán a coincidir valor y precio ?

Reconocemos, los autores del artículo, que  fuimos unos NECIOS ( por confundir valor y precio ), ¿ quizás con nosotros alguien más… ?

 

Fdo. Juan Luis Domínguez

         Doctor en Económicas, Profesor Universidad Barcelona.

Fdo. Eduardo Aznar

         Doctor en Económicas, Servicios Financieros e Inmobiliarios.

¿ya ha llegado la hora de comprar inmuebles?

Primero, una previa.

¿ Cómo es que perdimos la máxima de que los préstamos se otorgan, por el análisis de la capacidad de devolución, con la generación de cash-flow suficiente para la devolución, y nunca por garantía ?. 

Cuando se concede un préstamo por garantía, única y exclusivamente, pasa lo que pasa.

Cuantas veces hemos oído aquello de que, «oiga si le estoy dando un activo en garantía, cien veces superior al préstamo que le estoy solicitando «. Si el activo pierde valor, como es el caso generalizado en España, se pierde la capacidad de la garantía, y por tanto se pierde el valor. Una entidad puede llegar a requerir, ante la pérdida de valor de la garantía, una garantía adicional, y entonces ya sabemos lo que pasa, si no hay aval, la entidad se adjudica el activo, en dación en pago.

Bien, sabemos también que respondemos de forma personal aparte de nuestro activo garantía, pero cuando la garantía personal tampoco sirve, no hay por donde coger el tema. Entonces acudimos a los casos de declaración de insolvencia familiar, con la declaración de quiebra por parte de la persona física.

Ese es factor diferencial de la legislación, a la que evidentemente se acoge la banca española, y  europea en general, a diferencia de  la americana en la que la única garantía es el activo, y nunca se llegan a prestar garantías personales. Eso también marca de forma profunda las diferencias. Hace un tiempo,  también vimos tímidos avances,  sin prosperar,  para intentar  que la responsabilidad finalice donde acaba el activo, sin tener que responder de la diferencia del deterioro del activo, adicionalmente con mas bienes.

Desde luego, las crisis inmobiliarias anteriores no fueron tan crueles, actualmente vemos escenarios desoladores y circunstancias personales críticas, no más lejos de la realidad económica general, que no sólo inmobiliaria.

El resto de países con los que nos podríamos comparar, en términos generales no han tenido el calado tan profundo que hemos  tenido nosotros. Nuestra quilla, de mucha mayor dimensión, ha encallado en todos los puertos. En el residencial sobre todo, pero también en el mercado de oficinas y en todo el terciario en general. Habrá que drenar mucho para sacar de nuevo la embarcación a flote.

Pero, de aquellos barros estos lodos.  Y ahora tenemos mucho donde elegir.

Queremos introducir un toque de esperanza .

Las recientes valoraciones de Oliver Wyman y Roland Berger introducen un criterio de valoración de rasero único. Para ellos todo tiene el mismo valor en la misma zona.

Y creemos que es el momento de hacer una buena selección de carteras. Sobre todo en el mercado residencial.  El producto cambia substancialmente, no solo por ciudades, si no por calles y dentro de ellas por tramos, por alturas, por orientaciones y por estados generales de los edificios y de las viviendas en concreto.

La diferencia en valor tasado a productos diferentes en una misma zona, genera la certeza que existe un nicho de mercado para el que desee invertir de forma selectiva e inteligente. Eso si, de forma muy laboriosa, desconfiando de los GRATUITOS consejos de muchos acopiadores de producto, que para ellos todo tiene el mismo valor.

Esta es otra clara diferencia con las crisis de otros países. Aquí la asistencia ha sido  por parte de expertísimos profesionales europeos, Pero el estudio peca de generalista.

De verdad, es buen momento para invertir,  pero en oportunidades.

En las rebajas de grandes almacenes, por ejemplo, quién entiende puede aprovechar auténticas gangas. El que conoce los precios de artículos de los grandes almacenes pre-rebajas podrá comparar con las post-rebajas. Ahí es donde estamos actualmente, oportunidades pero,  con selección inteligente. 

 

Fdo. Juan Luis Domínguez. Doctor en Económicas. Profesor de la Universidad de Barcelona.
Fdo. Eduardo Aznar. Doctor en Económicas. Servicios Financieros e Inmobiliarios.

Opinión- Entidades Financieras – Promotores Inmobiliarios. – Relacionabilidad

Que curioso resulta la forma en la que el mundo va aprendiendo, y como cambian los papeles en la relación del mundo financiero con el inmobiliario.

Conocido es, que en el transcurso de los últimos meses las entidades financieras han intentado inventar fórmulas más o menos imaginativas, para que desapareciesen de sus balances los activos financieros.

La imaginación no tiene fin.

Algunas entidades financieras han propiciado la búsqueda de acuerdos con los promotores privados, para desarrollar -promover o enajenar-, aquellos activos cuyo pesado lastre marcaba de forma despiadada los calendarios de dotaciones.

¿ Cómo ha ido evolucionando esta relacionabilidad ?

Inicio de la gestación.

• La entidad financiaba el activo y todos los costes dimanantes de la promoción, en su sentido más amplio, por supuesto.
• Se incluían también en la financiación los costes financieros que conlleva la nueva promoción; sobre todo que no falte de nada, como en las grandes bodas.
• Se solicitaba el aval del promotor.
• Se repartían las viviendas a priori entre las partes, en proporción al peso de la aportación del solar sobre la totalidad de la inversión (suelo más vuelo -levantar la promoción-, más todo lo demás…)
• Incluso se otorga al promotor, el beneficio de la comercialización de todo el pastel (promoción completa). Tanto la parte de las viviendas resultantes correspondiente al promotor como las de la entidad financiera.
• De esta forma no se comercializaba en competencia, si no en mutuo acuerdo de precios y condiciones.
• La entidad, garantizaba la recompra de toda aquella parte no comercializada por el promotor.

Es decir, lo que se realizaba era un puente de plata, para externalizar de balance durante más de tres años un activo, y luego, … , ya veremos que es lo que pasa.

En ese plazo de tiempo ya no quedará ningún gestor que responda de esa acción y como siempre se dará las culpas a los antiguos. Eso es tan viejo como… y lo sabe hacer hasta un niño de tres años…

Incluso si existiese la posibilidad de vuelta a la entidad en el cumplimiento de los pactos estipulados por ambas partes, a raíz de los malos resultados de la comercialización, pues nada. … , ya habrían pasado más de tres años, y eso es una eternidad. Con la renovación de gestores comentada…, ningún problema.

El tiempo pasa y el modelo se perfecciona.

• El promotor empieza a ver que puede llegar a existir un gran riesgo con este tipo de transacciones , toda vez que alguna entidad está dando síntomas de gran preocupación financiera y decide que no avala.
•  El promotor considera que la garantía de recompra es muy débil ( por la solvencia financiera de la entidad).

Empieza a pensar que en caso que no se comercialice totalmente el activo finalizado (pisos más locales, si existen), ya no tiene perfectamente garantizada la vuelta a su origen (entidad), e igual se la tiene que quedar. Empieza a pensar que una cosa es ayudar, y otra muy diferente es acarrear con el activo y con la carga financiera.

Hemos pasado de una situación en la que la carga de la prueba estaba en el cliente, promotor, a otra situación en la que en algunos casos esta en la entidad financiera.

Cuanto recorrido se ha hecho y algunos que mal lo han hecho.

En anteriores crisis de los 80, o de los 90, la entidad financiera estaba por encima de cualquier duda.

Era algo institucionalizado, la fortaleza e indidudabilidad de la solvencia de la entidad era un paradigma que adquiria rango de universal.

Como juegan entonces esos nuevos papeles ?

En la tesis doctoral, «Una indagacion sobre la realidad del mercado inmobiliario español y su problematica contable; impredecibilidades y paradojas.», Eduardo Aznar – Diciembre 2.006, se analizaba, que promotores y entidades financieras eran dos caras de una misma moneda, pero claro, nunca cae una moneda de canto, por tanto; o es cara, entidad; o cruz, promotor. Pero el reparto siempre es desigual. Favorece a uno o a otro.

Entre ellos se dicen; «el día que me busques no me encontrarás».

Es cierto aquello de que la banca te ofrece paraguas cuando no llueve, quizás es para que el sol no moleste.

La crisis inmobiliaria en España ha sido provocada por las entidades financieras.

Ese regalo generoso y poco riguroso de la financiación, tenia un fin ya escrito y se ha seguido el guion al pie de la letra.

Con todo esto, evidentemente han cambiado los papeles. 
Fdo. Juan Luis Dominguez, Doctor en Económicas, Profesor Universidad Barcelona.
Fdo. Eduardo Aznar; Doctor en Económicas. Servicios Financieros e Inmobiliarios.
http://www.eduardoaznarberruezo.wordpress.com

 

Opinión – BARCELONA MEETING POINT-DE LA FERIA DE LAS VANIDADES AL BAÚL DE LOS RECUERDOS.

DE LA FERIA DE LAS VANIDADES AL BAÚL DE LOS RECUERDOS.
BARCELONA MEETING POINT.

Llega una nueva edición de la Feria inmobiliaria, Barcelona Meeting Point, que se desarrollará en la segunda quincena de Octubre, como siempre.

Hace unos años era un desfile de lujo, representación y en general todo aquello que podía hacer deslumbrar.

Hoy es una Feria eminentemente práctica donde la gente va a ver cosas muy concretas, y si puede a cerrar alguna operación de compra de vivienda, y, a aprovechar los descuentos adicionales que ofrece el evento.

Como a todo el mundo le gusta que le descuenten algo, hay que guardarse alguna baza de último momento.

Sobre todo es un desfile de entidades financieras que van con sus mejores plumajes, a ofrecer en ese ritual alguna ventaja competitiva frente a los demás.

Creo que la Organización ha estado siempre a la altura de las circunstancias, se ha sabido adaptar bien al mercado, y ha sido imaginativa para aportar aquellas locomotoras o reclamos que dinamizaran las diferentes ediciones.
Felicidades por saber adaptarse a todas las circunstancias.

No es fácil poder seguir contando con expositores en estos momentos, pero se han ido re-inventando.
Buen trabajo el de todo el equipo presidido por Enrique Lacalle, incombustible.

Verdaderamente, era un punto de encuentro importante de todo el mercado inmobiliario en su sentido más amplio, compradores, vendedores, industriales de todo tipo, Administraciones, intermediarios, grandes y pequeños grupos, consolidados y noveles...

Los stands eran de todo tipo, algunos tenían gran lujo, incluso los de las Administraciones que eran amplísimos. Qué lejos quedó todo esto.

La importancia de la promotora venía en función de los metros cuadrados de exposición, y en función de la calidad de su trastienda por lo que te ofrecían. Ahí solo pasaban los VIP’s. Si entrabas es que estabas muy bien considerado, o que el grado de expectativa hacia ti era muy importante.

Constantemente se hacía alguna inauguración de algún grupo con aperitivo de gran nivel para reclamo de proveedores y clientes. Era un buen momento de concentración en tres días de desarrollo. Podías aprovechar para ver a todo el mundo y ser visto.

La adaptación a las circunstancias hace que en estos momentos sea un evento eminentemente práctico. Sin intercambio de experiencias entre profesionales. Simplemente de proveedor a cliente. De banca a cliente. Podría llamarse mejor BBP, Barcelona Bank Point.

Lo he bautizado de baúl de los recuerdos, no por una connotación negativa, si no por la colección de sus activos. Es un arcón repleto de activos. Un baúl con muchos recuerdos.

Cualquier tiempo pasado fue mejor. Sin duda alguna en este caso.

 

Fdo. Juan Luis Domínguez. Doctor en Económicas. Profesor Universidad Barcelona.
Fdo. Eduardo Aznar. Doctor en Económicas. Servicios Financieros e Inmobiliarios.
http://www.eduardoaznarberruezo.wordpress.com

Opinión-Relacionabilidad sector industrial inmobiliario.

SECTOR INDUSTRIAL – SECTOR DE LA CONSTRUCION- SUBSECTOR INMOBILIARIO. RELACIONABILIDAD.

¿ Cómo se han inter influenciado en la crisis estos dos sectores? 

También ha ahondado más si cabe en esta situación de crisis, la recurrencia del sector, es decir, al sector de la construccion, subsector inmobiliario han acudido los excedentes de todos los sectores, sobre todo del industrial.

Esto es muy profundo, pues quiere decir, que si no ha existido re-inversión en las empresas, puesto que si la especulación y el dinero rápido ha sido su único motor, provoca unas empresas empobrecidas, que no se han renovado en sus procesos, tecnología…, ni en nada, y  que han quedado al albur, a la deriva, de una crisis que les reporta un grado de exigencia, de respuesta, mucho mayor, y las encuentra con una obsolescencia por falta de renovación elevadísima.

En esta situación, la empresa ha perdido sus activos, porque se han desvalorizado, y como  en la mayoría de los casos estaban financiados, se los ha quedado la entidad financiera ante la falta de pago. 

Por tanto, la empresa ha perdido el activo, apropiado por la entidad financiera, también muy a su pesar.

Hubiese sido muy diferente, si de la actuación de la industria, los excedentes se hubiesen re-invertido en su propia actividad. Tendríamos en estos momentos empresas mucho más sólidas que hubiesen renovado sus procesos, que serían mucho más eficientes, que estarían situadas en una competitividad mucho mayor, que se hubiesen posicionado de cara a la exportación, y que no estarían en dependencias interiores que las llevan o ya las han llevado a situaciones concursales.

• ¿ Qué fué de todo el tejido empresarial que se formó en este país con sus sucesivas revoluciones industriales ?
• ¿Qué ha faltado en estos momentos para una nueva y positiva revolución industrial ?

Sin duda alguna insisto la re-inversión de los excedentes que se obtuvieron y se re-invertieron en el sector erróneo.

Hace unos años nos creíamos todos millonarios, digamos mejor ricos (el millón actual en euros es mucho más inaccesible) , y mejor todavía nuevos ricos, que son los que gastan rápidamente unos recursos obtenidos de forma fácil.

Hemos dilapidado, y ahora sólo tenemos lamentos.

Por extrapolación de lo explicado en la industria tenemos un claro camino de lo que ha sucedido con muchas otras cosas.

Zapatero a tus zapatos.

Pero señoras y señores, el mañana no repite el ayer.

Nunca aprendemos. Los ojos  del momento concreto,  nos hacen ver las cosas de forma completamente diferente. La fiebre temporal hace tener delirios. Lo malo es cuando todos compartimos esos delirios. Que es lo que ha pasado recientemente. Siempre vendrá el listo, recien llegado, que nos dirá que en esta fiesta, todos, hemos acabado borrachos.

Saquemos nuestras propias conclusiones.

Fdo. Juan Luis Domínguez. Doctor en Económicas. Profesor Universidad de Barcelona

Fdo. Eduardo Aznar. Doctor en Económicas. Servicios Financieros e Inmobiliarios.

 

Opinión Informe expertos CEE sobre activos inmobiliarios de las entidades financieras españolas

El día después.

El estudio fue finalizado en el mes de Junio. Se consideró conveniente no publicarlo hasta Septiembre. Estamos en puertas a su publicación.

En primer lugar no entiendo a qué se debe tal retraso. Es curioso que se conozca la cifra de las necesidades globales y en cambio no se conozca el detalle de las tasaciones, que evidentemente existe. Esperaremos a su publicación que puede arrojar un gap de no menos del 35%,  entre la cifra que figura en los balances de las entidades financieras y su tasación actualizada.

Algunas entidades han trabajado con varias sociedades de tasación, y han hecho selección de las valoraciones a su antojo, buscando la que les ofrecía mayor valor y subastando entre los tasadores  su adjudicación a mejor postor.

Vamos a ver con qué nos encontramos ahora.

Desde luego en algunos casos reflejará sorpresa absoluta porque no ha existido intencionalidad ni mala fe.

En otros, en los que ha existido manipulación total y absoluta,  indicará aquello de «te han pillado».

En segundo lugar, ¿qué sucederá al día siguiente de dicha publicación, cuando el sistema haya descontado, haya acordado, que esos son los nuevos precios de referencia?. Quizás sea esa la señal de que los precios han tocado fondo.

De nuevo enlazaríamos con financiación y con vivienda de alquiler, que ya hablaremos de ello en otro momento.

Ese puede ser el punto de partida para los inversores, también para el comprador individual para residencia permanente, en ese momento ya se puede empezar a pensar sin que pase aquello de esperar más porque los precios sigan teniendo recorrido a la baja. 

En ese punto, las entidades financieras tendrán que  reconocer lo que algunas han negado, y a provisionar.

Y el FROB y por extensión el Banco de España ¿qué dirá ?

El FROB ha actuado como salvaguarda del buen hacer de los gestores. En el caso de que las tasaciones sean mucho más bajas a las existentes,  no podrá decir que es un invitado  «de piedra» . Dejará de tener confianza en gestores que pueden haber demostrado intencionalidad de manipulación de las valoraciones.

Bienvenido sea dicho informe.  Por favor que sea presentado a la mayor celeridad posible.

Estudio sobre el sector inmobiliario. Precio de alquileres de vivienda

Dando curso al artículo publicado en www.elconfidencial.comen el que el Sr. Eduardo Aznar Berruezo aportó su opinión al respecto sobre el último número del informe Barcelona Economía que publica el Ayuntamiento de Barcelona.

«El alquiler baja menos

En cambio los alquileres se resisten a bajar, en parte por el bajo parque disponible en un mercado marcado por la tendencia a invertir en bienes raíces. Desde 2009 hasta junio del 2012 los precios de los alquileres han bajado sólo un 5,5%, una cuarta parte de la caída experimentada por la vivienda en propiedad. Tras este descenso un alquiler en Barcelona llega 11,1 euros por metro cuadrado y mes. Esto supone que un alquiler medio en la capital catalana supone abonar 732 euros mensuales, un precio alto para una población con más de 112.000 parados, un 14,3% de tasa de paro.

Otra buena inversión en este momento de crisis serían las plazas de aparcamiento. Su precio en junio del 2012 se sitúa en una media de 29.000 euros, pero han resistido mucho mejor que otros activos la caída del sector inmobiliario. Desde el 2009 los párkings sólo han bajado un 4,3%, menos que cualquier tipo de vivienda o que los alquileres.

La caída de precios parece sostenida. Y la oferta también está cayendo. Entre el primer semestre del 2012 y el primer semestre del 2011, el número de licencias obra nueva en Barcelona ha caído un 30% ante la incapacidad del sector privado de impulsar nuevas promociones al encontrarse altamente endeudado, según los autores del estudio.»

Ver noticia relacionada sobre el estudio del sector inmobiliario.

Tesis doctoral CUM LAUDE por Eduardo Aznar

Eduardo Aznar Berruezo es el autor de la tesis  doctoral:

Una indagación sobre la realidad del mercado inmobiliario español y su problemática contable. Impredecibilidades y paradojas.

En su tesis investigó en profundidad  y de  manera inédita sobre el mercado inmobiliario español. Realizó estudios comparativos  con mercados  europeos con auténtica profesionalidad que le han permitido obtener valoraciones y conclusiones vigentes hoy día y cuya situción actual ya la previó antes de la “burbuja inmobiliaria”.

En su tesis expone la situación del mercado de compra-venta de la viviendas, su entorno financiero y conclusiones que explican la correcta gestión y la incorrecta gestión en una actividad económica crucial para el PIB de España.

Para Eduardo Aznar  la vivienda no es un bien denominado normal tal y como está clasificada a día de hoy por la teoria económica. Dentro del marco de la teoría económica es considerado un bien normal cuando el mercado tiene la propiedad de generar un bien sustitutivo. Cuando en un bien normal se genera un aumento de demanda y a su vez un aumento de precio del mismo, aparecen los productos sustitutivos siendo estos útlimos los que no absorben el incremento de precio. Así la renta disponible no se ve mermada por los incrementos de precio del bien normal.

Eduardo Aznar con su tesis expone esta situación anómala en el mercado de compra-venta de viviendas en España dado que el sector financiero favorece a la vez al promotor como al consumidor. Esta situación financiera atípica dada en España conduce al colapso dentro del  mercado inmobiliario y esa situación atípica viene reforzada al no generarse y desarrollarse un bien sustitutivo que tal y como indica el sr. Eduardo Aznar debería ser el mercado de alquiler.

La tesis del Dr. Eduardo Aznar obtuvo la máxima calificación “CUM LAUDE” siendo valorada y reconocida por el Dr. Jordi Martí Pidelaserra, Profesor titular de universidad en la Facultad de Economía y Empresa de la Universidad de Barcelona y Subdirector del departamento de Contabilidad.

» La capacidad analítica y empírica de desarrollar y poner en marcha proyectos ha permitido su colaboración en el  desarrollo del Grado en Estudios Inmobiliarios y de la Construcción que la Universidad de Barcelona  que inició de forma pionera en el año 1994.

La tesis del Dr. Aznar tuvo la máxima calificación porque desarrolló una investigación profunda y novedosa sobre el mercado inmobiliario.
De entre las múltiples aportaciones, que de su lectura surgen, cabe destacar la demostración de que la vivienda no es un bien “normal” según tiene clasificada la teoría económica al uso.
En un bien normal los aumentos de demanda generan aumentos de precios, pero cuando estos suponen un incremento más que proporcional al de la renta disponible para su consumo aparecen los productos sustitutivos. Por ejemplo, si el café sube de precio por encima de los incrementos de la renta de los consumidores del mismo, aparecerá un consumo alternativo de otras infusiones. Esta sustitución de un bien “normal” por otro bien, no se produce en el mercado de compra-venta de viviendas.
Esta demostración, con su correspondiente formalización, es uno de los más importantes logros en la investigación sobre el sector inmobiliairo. El trabajo comparativo con los distintos mercados inmobliarios europeos permitió al Dr. Aznar exponer como la compra-venta de viviendas en España debía haber generado un producto sustitutivo, el alquiler de viviendas.
El tiempo coloca a cada uno en su lugar y las formalizaciones del Dr. Aznar han sido verificadas por la situación del mercado.
El mercado inmobliliario era y todavía es un mercado lleno de imperfecciones. En la tesis se ponen de relieve los fallos de ese mercado y con facilidad se pueden ver como continúan sin corregirse la mayoría de los mismos.
Un mercado donde la oferta, no es sólo el promotor, es algo más, en eses mercado aparece por el lado de la oferta y de la demanda el sistema financiero. Un conjunto de entidades financieras que apoya al promotor y concede financiación también al demandante, al consumidor. Esta particularidad, es explotada por el Dr. Aznar para comparar con otros mercados inmobiliarios y comprobar como este modelo, tan atípico y tan propio de España, podía colapsar si no iba acompañado de una regulación administrativa que desarrollase el mercado de alquiler.
Las actuaciones de la Administración no fueron por ese camino, al contrario favorecieron aún más el mercado de propiedad y la compra-venta de inmuebles.
Muchas veces las aportaciones académicas son demasiado teóricas para aplicarlas directamente, pero esta vez, el desarrollo investigador fue realizado desde una perspectiva totalmente empírica, verificando los argumentos teóricos con la evolución de la realidad económica y financiera. Esta cualidad de la tesis es la cualidad propia del Dr. Aznar, un investigador con una enorme formación académica y con un perfil profesional indiscutible.»

Expresado por Dr. Jordi Martí Pidelaserra.

Co-Director de la tesis doctoral.

Profesor titular de universidad en la Facultad de Economía y Empresa de la Universidad de Barcelona. Subdirector del departamento de Contabilidad.

Estudio sobre el sector inmobiliario

De la mano de la información arrojada por www.elconfidencial.com sobre el último informe Barcelona Economía que publica el Ayuntamiento de la capital catalana, el Sr. Eduardo Aznar Berruezo da su opinión de experto inmobiliario:

«Los precios de la vivienda nueva en Barcelona se han desplomado un 22% desde 2009, cuando empezó a sentirse la crisis económica, según el último número del informe Barcelona Economía que publica el Ayuntamiento de la capital catalana.

Como señala este estudio la vivienda nueva en Barcelona se ha situado en junio del 2012 en 5.745 euros por metro cuadrado. Una caída del 22% desde el 2009, que está en línea con la media española que en el mismo período se ajustó un 20%, según Funcas.

El ajuste también se ha producido en la vivienda de segunda mano. Entre 2009 y junio del 2012 la caída que estima el estudio Barcelona Economía se coloca en el 21% en la capital catalana. Casi al mismo nivel que los pisos de nueva planta.

El precio del metro cuadrado en la vivienda usada es un 23% más barato que la vivienda nueva, mientras que en 2008, el año que se inició al crisis esta diferencia era del 37%. En resumen, ahora, tras cuatro años de crisis como media una vivienda nueva vales unos 100.000 euros más que un piso de segunda mano. Antes de que estallase la burbuja esta diferencia a favor de los pisos nuevos era de más de 200.000 euros como media.

“Los primeros datos disponibles correspondientes a los primeros meses de 2012 muestran un mercado residencial anémico que aún no ha tocado fondo”, señala el estudio, por lo que sería previsible esperar nuevas caídas de precio. Los autores concluyen que “el mercado residencial intenta adaptarse a una demanda desconfiada y cada vez menos solvente”.

El experto inmobiliario Eduardo Aznar señala que “creo que los precios han caído algo más en Barcelona y que continuará descendiendo cuando se publique el estudio de los supersabios, es posible que se rebajen un 30% el precio al que los bancos están valorando sus activos y cuando esto se produzca, previsiblemente en septiembre, los precios volverán a bajar todavía más”.

“En Madrid y Barcelona los precios todavía resistirán pero incluso en lugares como la segunda corona de Barcelona los precios serán todavía más castigados”, augura Eduardo Aznar.

Ver noticia relacionada. Sector inmobiliario. Precios alquiler viviendas

Eduardo Aznar Berruezo – Opinion precios de la vivienda

Siguiendo la información del diario digital El Confidencial, el Sr. Eduardo Aznar Berruezo ha dado su opinión sobre el último número del informe Barcelona Economía que publica el Ayuntamiento de la capital catalana´.

«El experto inmobiliario Eduardo Aznar señala que “creo que los precios han caído algo más en Barcelona y que continuará descendiendo cuando se publique el estudio de los supersabios, es posible que se rebajen un 30% el precio al que los bancos están valorando sus activos y cuando esto se produzca, previsiblemente en septiembre, los precios volverán a bajar todavía más”.

Ver resto de noticia en:

http://www.elconfidencial.com/economia/2012/08/13/los-precios-de-la-vivienda-en-barcelona-han-caido-un-22-desde-2009-103701/